Növekvő lakásárak? Részvényeken keresztül is beszállhatsz a piaci felfutásba

Hol lehet találkozni a SunDell ingatlanfejlesztéseivel Budapesten?

Dr. Uzsoki Máté: Jelenleg folyamatban van építési projektünk a 14. kerületben, a Paskál területén – ez a Paskal Rose 2 projekt – és az Erzsébet királyné útján, illetve a 13. kerületben a Hun utcában. Emellett előkészítés alatt áll egy 600 lakásos projektünk is a 11. kerületben, a Duna-parton. A már megvalósult beruházások között kiemelném például a Hárshegy 34 és a Kodály körönd projektünket, valamint a Mystery Hotel Budapestre is nagyon büszkék vagyunk.

Terveznek nem lakóingatlan típusú fejlesztéseket is a jövőben?

A jelenlegi ütemterv középpontjában lakóingatlan-fejlesztések állnak, kivétel ez alól a Nyugati pályaudvar közelében található ötcsillagos, 82 szobás Mystery Hotel Budapest, ahol a teljes felújítást mi végeztük el és most is az ingatlanportfólió részét képezi. Igazi gyöngyszem, rengeteg rangos díjat nyert.

Mikor alapították a SunDellt és kik a tulajdonosok?

2015-ben indultunk, majd a SunDellt létrehozó három projektcég – a Nerium Park Zrt., a GreenVillage Kft. és az F.Lloyd Kft. – 2019-ben egyesült. Ezt követően 2020-ban léptünk a tőzsdére, ahol a Standard kategóriában vagyunk jelen.

A SunDell a kevés SZIT, azaz Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság egyike, és ahogy említette, a tőzsdén is jelen van. Mit jelent ez a gyakorlatban?

A SZIT-státusz és a tőzsdei jelenlét együtt biztosítja, hogy a SunDell Estate Nyrt. magas szintű átláthatóságot és befektetőbarát működést képviseljen. A tőzsdei jelenlét révén optimalizálható a részvények likviditása, miközben a részvényesek számára fenntartható növekedési lehetőségek nyílnak. Ezek az előnyök együttesen emelhetik a vállalat vonzerejét mind a lakossági, mind az intézményi befektetők körében.

Milyen előnyökkel jár egy ingatlanfejlesztő számára, ha megszerzi a SZIT-státuszt?

A SZIT-státusz speciális jogi és adózási keretet biztosít az ingatlanpiaci szereplők számára, amelyet Magyarországon 2011-ben vezettek be. A SZIT-ek mentesülnek a társasági adó alól, ami jelentős versenyelőnyt jelent a hagyományos vállalatokhoz képest. Az osztalékkifizetés szempontjából is előnyös a SZIT-státusz. A SZIT-ek vezetősége köteles éves nyereségének legalább 90 százalékát osztalékkifizetésre javasolni a közgyűlésnek, így kínálva folyamatos bevételt a befektetők számára. A magas osztalékkifizetési arány különösen vonzó lehet az érdeklődőknek. Ez erősíti a részvények iránti keresletet, és javítja a vállalat tőzsdei pozícióját. A közgyűlések eddigi gyakorlata, amely támogatta a magas osztalékfizetést, azt jelzi, hogy ez az üzleti modell kedvezően működik, és összhangban áll a részvényesi érdekekkel. Ezen kívül a SZIT-eknek meg kell felelniük különböző stabilitási mutatóknak, például az ingatlanok vagy a külső források arányára vonatkozóan.

Sok potenciális befektető számára kulcsfontosságú kérdés, hogy a vállalat eddig milyen mértékű osztalékot fizetett ki.

A 2021-es eredményből 2,6 milliárd, 2022-es eredményből 3,6 milliárd forint, a 2023-as eredményből pedig 3,2 milliárd forint osztalék került kifizetésre. Ez 2200, 2514, valamint 2250 forintos részvényenkénti osztalék, azaz 5,2%, 5,8% és 5,1% az akkori részvényárhoz viszonyítva.

Az anyavállalat közzétette, hogy kisebb csomag SunDell részvényt szeretne értékesíteni.

A GOPD Nyrt., a SunDell anyavállalata a mostani körben 10-15 ezer darab részvényt, az összes SunDell részvény 0,7-1,1 százalékát szeretné értékesíteni. A tervezett értékesítés egyik fő célja a jelenlegi nagyjából 25%-os közkézhányad növelése, de az a piaci érdeklődés felmérésére is alkalmas lehet.

Mindez hozzájárulhat ahhoz, hogy a részvények könnyebben és nagyobb volumenben cseréljenek gazdát, ami előnyös lehet a piaci szereplők számára, és vonzóbbá teheti a papírokat a befektetők körében. A kis arányú értékesítés nem generál jelentős kínálati nyomást, ami segíthet elkerülni a részvényárfolyam túlzott ingadozását. Ez különösen fontos az intézményi és lakossági befektetők számára, akik stabil árfolyamú papírokat keresnek.

A részvények kis hányadának értékesítése lehetőséget teremt arra is, hogy új befektetők lépjenek be, miközben a meglévő részvényesek érdekei sem sérülnek. Ez hosszú távon hozzájárulhat a részvényesi kör diverzifikációjához és a vállalat tőzsdei jelenlétének erősítéséhez. Lényegében SunDell-lakások és SunDell-részvények egyaránt megvásárolhatók.

Hogyan sikerült a 2024-es év a SunDellnek stratégiai és pénzügyi szempontból? Elérték a kitűzött célokat?

Az év első fele kihívásokkal teli időszak volt, azonban a második félévben jelentős fellendülést tapasztaltunk a piacon, amelyet a lakásaink iránti fokozott érdeklődés is tükrözött. A lakáspiac alakulására szorosan hat a makrogazdasági környezet, amelynek javulása a második félévben számottevően érzékelhető volt, és kedvezően befolyásolta a keresleti oldalt.

Idén stratégiai célunk a tőzsdei jelenlétünk erősítése, amelynek keretében arra törekszünk, hogy részvényeink szélesebb körben váljanak ismertté a befektetői piacon. Fontos számunkra a részvényesi bázis bővítése, ami által idővel a részvényeket érintő kereskedés is aktívabbá válhat, ezáltal is támogatva vállalatunk pénzügyi pozícióját és piaci értékét.

A 2023-as eredményeket hogyan értékelné a hasonló méretű ingatlanpiaci cégekhez viszonyítva?

A saját tempónkban haladunk. A 2023-as 20 milliárd forintos árbevétel és a több mint 3 milliárd forintos profit jó eredménynek tekinthető a hasonló méretű ingatlanpiaci szereplők körében. Büszkék vagyunk arra, hogy a dinamikus növekedési stratégiánk és a piacra szabott fejlesztéseink ilyen mértékű pénzügyi teljesítményt eredményeztek.

Nézzük meg egy kicsit az újlakáspiacot vásárlói szemszögből. Hogyan változtak a lakásvásárlók igényei az utóbbi években? Mi került jobban előtérbe egy újépítésű lakásnál?

Tapasztalataink szerint a vásárlók egyre nagyobb hangsúlyt helyeznek az alacsony rezsiköltségekre és az energiahatékony megoldásokra, például a megújuló energiát hasznosító rendszerekre és a modern hőszigetelésre. A fenntarthatóság ma már nem csupán trend, hanem kulcsfontosságú döntési tényezővé vált, különösen a fiatalabb generációk körében. Az otthoni munkavégzés térnyerésével az élhetőbb, zöldebb környezet, valamint a jó közösségi infrastruktúra iránti igény megnövekedett. Az erkélyek, teraszok, saját kertek, illetve közösségi terek – például parkok, játszóterek – mind nagyobb prioritást kaptak. Emellett úgy látjuk, hogy a vásárlók előnyben részesítik azokat a lakásokat, amelyekben a terek többféle funkcióra alakíthatók át. Egyre inkább az egyedi, modern megoldásokat és a személyre szabhatóságot keresik, így a hagyományos belsőépítészeti stílusok háttérbe szorultak.

A SunDellnél milyen konkrét, fenntartható építészeti megoldásokat és innovatív technológiákat alkalmaznak a fejlesztések során?

Új projektjeinknél – például a Paskal Rose 2, az Erzsébet 108 és a Paskal Garden esetében – hőszivattyús fűtési rendszert alkalmazunk. Ennek eredményeként radiátorok helyett mennyezeti hűtés-fűtési rendszert építünk be, amely nem csak az energiahatékonyságot növeli, hanem lehetővé teszi a lakótér rugalmasabb kihasználását. Az új Duna-part projektünkön a használati melegvíz előállítását is hőszivattyúval tervezzük megoldani a korábbi gázalapú megoldás helyett, ami szintén egy lépés a zöld és fenntartható irányba. A hőszivattyús rendszer mellett a projekteknél esetenként napelemeket telepítünk, ami emeli az energetikai besorolást.

Szintén a SunDell környezettudatos filozófiájának részeként az újabb projekteknél az előírtnál erősebb hőszigetelést biztosító falakat valósítunk meg: a standardnál vastagabb hőszigetelés alkalmazásával és háromrétegű üvegből készült nyílászárók használatával csökkentjük az épület energiafogyasztását, így mérséklődik a karbonlábnyom.

Az új projektünkben szintén nagy jelentőséget kapnak a zöldfelületek, kifejezetten nagy területen tervezünk zöldtetőt használni, ami csökkenti a hőszigethatást és kellemesebb mikroklímát eredményez. Arra számítunk, hogy a környezettudatos építészet fejlődésével ez máshol is egyre nagyobb jelentőséget kap.

Egy, az utóbbi hónapokban sok mindenkit érdeklő kérdés: várakozásaik szerint hogyan alakul a lakóingatlanok ára 2025-ben?

Határozottan a lakóingatlanok iránti kereslet élénkülését tapasztaljuk és úgy véljük, hogy ez a trend a jövőben is folytatódik. Az ingatlanok ára várhatóan idén sem lesz olcsóbb, a lakóingatlanok áremelkedésére számítunk. Az ingatlanpiac kilátásait markánsan befolyásolják a makrogazdasági tényezők, különösen az infláció, a kamatlábak, a reálbér-növekedés és a gazdasági növekedés üteme és a támogatások.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2024 novemberi Lakáspiaci Jelentésében is olvashatjuk, hogy a szabad, még el nem adott új lakások száma 6225-re csökkent Budapesten, ami a korlátozott kínálatra és az erős keresletre utal. A szabad lakások iránti kereslet növekedése miatt ezek értéke tovább emelkedhet, így a befektetők számára vonzóbbá válhat a már meglévő projektekbe való belépés.

Ezek külön-külön milyen módon hatnak a kereslet és az árak alakulására?

1300 milliárd forintnyi kamatfizetés várható 2025-ben a Prémium Magyar Állampapírok (PMÁP) után, amelyből jelentős források szabadulhatnak fel. 1800 milliárd forintnyi lakossági állampapír jár le 2025-ben, amelyből szintén jelentős összegek irányulhatnak lakáscélokra. A magas PMÁP-kamatfizetések és a kamatok csökkenése miatt várhatóan többen visszaváltják ezeket a papírokat, és felszabaduló forrásaikat lakásberuházásokra fordíthatják. Az állampapírok lejáratai és kamatfizetései 2025 első öt hónapjára koncentrálódnak: az első negyedévben a PMÁP-állomány háromnegyedének kamatfordulója esedékes. Ez növelheti a visszaváltások mértékét, és az így felszabaduló források egy része a lakáspiacra áramolhat.

Idén az önkéntes nyugdíjcélú megtakarítások adómentesen felhasználhatóvá válnak lakáscélokra, például ingatlanvásárlásra önerőből, hitelfelvétel nélkül, lakáshitelek önrészeként, lakáshitelek törlesztésére és lakásfelújításra. A pénztártagok a megtakarításokat saját céljukra, házastársuk vagy gyermekük lakáscéljaira is felhasználhatják. Az intézkedés 300 milliárd forintot irányíthat a lakáspiacra a jelenleg 2100 milliárd forintos önkéntes nyugdíjpénztári vagyonból.

Az infláció tovább növelheti a lakóingatlanok iránti keresletet, hiszen az ingatlanok hazánkban továbbra is az egyik legbiztonságosabb és leginkább inflációálló befektetési formának számítanak már csak szokásjog miatt is.

A reálbérek alakulása kulcsszerepet játszik a vásárlóerő meghatározásában: ha a reálbérek növekedése lelassul vagy stagnál, az elsősorban a lakossági keresletet mérsékelheti.

Az építőanyagok árának emelkedése és a munkaerőköltségek növekedése tovább drágíthatja az új építésű lakások kivitelezését, ami a lakásárakat alulról támaszthatja.

A keresleti oldalt nézve a GDP-növekedés mérséklődése esetén mind a vállalkozások, mind a háztartások jellemzően óvatosabbá válnak a nagy volumenű beruházások tervezése során. Az otthonteremtési támogatások szintén jelentős hatással lehetnek az ingatlanpiac keresleti oldalára. Amennyiben ezek a támogatások fennmaradnak vagy bővülnek, rövid távon tovább élénkíthetik a piacot, míg csökkentésük visszafoghatja a keresletet.

Mit várnak középtávon a hazai ingatlanpiacon, különösen az újépítésű szegmensben?

A középtávú előrejelzések – bár 3-4 éves időtávon bizonyos fokú bizonytalanságot rejtenek magukban – arra utalnak, hogy Budapesten továbbra is erős marad a kereslet a magas minőségű, energiahatékony és egyben modern lakóingatlanok iránt, így az újépítésű szegmensben fenntarthatóan jelentős keresletre számítunk a jövőben is. Továbbá a fiatalabb generációk lakhatási igényei, az urbanizációs trendek és a belső migráció – például a Budapest agglomerációja iránti növekvő érdeklődés – mind olyan tényezők, amelyek közép- és hosszú távon is elősegíthetik a piac élénkülését.

A fotók a Mystery Hotel Budapestben készültek.